코로나19발 위기 속 '자기 집 구하기' 전략

재정난 차입자는 모기지 상환정지 요청하라

코로나19발 위기 속 '자기 집 구하기' 전략 

온 나라가 코로나19발 위기로 사실상 정지돼 가고 있는 가운데 모기지 차입자로서 재정적 어려움을 겪으며 일자리마저 잃게 될 것으로 보이는 사람은 대출기관에 전화를 걸라고 금융교육가이며 상담사인 니콜 페더슨-맥키논 씨는 조언한다.

은행 등 금융기관들은 오래전부터 고객들이 재정난에 빠지면 그 부담을 덜어주기 위해 곤경구제조항(hardship provisions)을 두도록 요구돼 왔다. 어떻게든 좀 더 천천히라도 빌려준 돈을 받는 것이 결국은 그들에게 가장 이익이 된다.

금융기관들은 헤인 로열커미션이 지난해 그들의 비양심적인 행위를 맹비난하고 나선 후 그러한 의무를 훨씬 더 심각하게 받아들이기 시작했다. 이제 단지 의료 문제만이 아니라 금융문제이기도 한 글로벌 팬데믹의 와중에 그들은 훨씬 더 관대해질 것이다.

대출기관들은 수수료와 부과금 면제, 나아가 부채통합과 대출상환 정지(repayment holidays)에 이르는 모든 과정을 다양하게 약속해 왔으며 일부는 무이자 기간의 도입 가능성까지 제기하고 있다.

호주은행협회 CEO 안나 블라이 씨는 "은행들은 고객을 지원할 준비가 돼 있으며 누구든지 도움이 필요하면 기다리지 말고 가능한 한 빨리 앞으로 나서야"고 말했다.

다음은 모기지 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있을지 모른다고 페더슨-맥키논 씨가 제시하는 몇 가지 사항이다. 이중에 한 가지만 빼고 모두가 결국은 본인의 이자 비용을 더 늘어나게 하지만 결국 지금은 그게 문제가 아니라 집을 잃지 않는 것이 중요하다.

본인의 부채를 통합하라

이는 개인융자와 어쩌면 신용카드 빚 - 이런 부채들에 대한 월 최저상환액은 아주 낮게 책정돼 있지만 이러한 상환액을 지불하는 것이 단기적으로는 더 많이 절약하게 될 것이다 - 까지 본인의 저금리 모기지로 합치는 것을 의미한다.

이를테면 꽤 일반적인 5년만기 2만불짜리 자동차융자를 본인의 모기지로 통합한다면 총 월상환액이 300불 정도 줄어들게 된다.

단점은 이자(연리 9%)로 4900불을 부담하는 궤도를 따라가던 중에 궤도 변경으로 결국은 3배나 되는 1만5076불(모기지 상환기간 전체를 통틀어 평균치가 될 수 있는 연리 5%로)을 지불하게 된다는 것이다.

소규모의 저금리 대출이라도 상환기간이 더 길면 더 많은 비용이 들어간다. 

장기간에 걸쳐 부채통합이 효과를 보게 하는 관건은 모기지의 "자동차 상환" 부분을 가급적 빨리 원래의 수준으로 돌이켜 부채의 이 부분을 더 싸게 더 빨리 떨쳐버리는 것이다.

본인은 나아가 대출의 목적이 온통 뒤섞이지 않도록, 통합된 부분에 허용되는 시간과 함께 이를 "별개의 부분"으로 나누어 줄 것을 대출기관에 요청할 수 있어야 한다.

대출상환 정지(repayment holiday)에 들어가라

본인의 모기지에 대해 상환 정지를 주선하는 것은 비교적 빠르고 쉬울 것이다. 행정관리의 대부분은 대출기관 측에서 이뤄지게 된다.

그러한 상환 정지는 차입자가 실직하게 되어 가정이 재정적으로 쪼들리게 될 경우 상당히 규칙적으로 제공된다. 

예를 들면 NAB 은행은 주택융자 상환을 최장 6개월간 정지시키고 그 사이 3개월이 지난 시점에 중간 점검을 하는 방안을 내놓고 있다.

전형적인 40만불 규모의 주택융자를 갖고 있는 고객의 경우 이는 월 1834불씩 6개월 동안 1만1006불의 자금을 추가로 쓸 수 있음을 의미한다.

대출상환을 하지 않는 동안에도 이자는 누적이 된다는 것을 알고 있어야 한다. 그리고 이자에 대해 이자를 지불하게 되어 모기지에서 벗어나기 위해서는 상당히 더 많은 비용을 부담하게 된다.

꿈의 해법은 이것이니 대출 상환액을 단지 원금만으로 줄여라. 진짜 무이자라고 한다면 대출상환 전기간에 걸쳐 단 한푼도 추가되지 않아 사실상 돈을 절약시켜 줄 것이다.

그러나 나는 대출기관들이 본인에게 그런 조건의 경제적 올리브 가지를 펼치기 위해서는 당신이 그런 딜을 얻지 못한다면 채무를 불이행하게 될 것이라는 설득력 있는 증거를 원할 것이라고 추측한다.

대출상환 시계에 재시동을 걸어라

부채통합 외에 이는 대출기관이 가장 동의하기 쉬운 옵션이다. 

이른바 자신의 모기지에 대해 '잔여대출금 재분할상환' 즉 기본적으로 25년이나 30년 만기의 새로운 대출로 다시 시작하는 것이다. 현재의 융자를 더 오래 갖고 있을수록 상환액을 더 많이 줄일 수가 있다.

애플 스토어에서 온라인으로 다운로드 받을 수 있는 'My Mortgage Freedom Date'라는 무료 앱을 사용하면 본인의 보다 낮은 상환액을 계산할 수 있다. (그리고 이로 인한 추가 부담이 전체적으로 얼마나 되는지도 체크할 수 있다.)

바라건대 연방정부로부터 어떤 확실한 소득지원이 더 널리 제공되어서 본인의 최대의 자산인 자택이 위협을 받지 않으면 좋겠다.

하지만 재정난이 정말로 심각한 상황이라면 오늘 대출기관에 전화를 걸어라. 4대 은행의 연락처는 ANZ 13 13 14, CBA 13 30 95, NAB 13 22 65, Westpac 1800 067 497이다.

또한 금융상담가로부터 무료 조언을 받으려면 National Debt Helpline (1800 700 700)으로 전화를 걸 수도 있다.