주택시장 향방에 영향 미칠 4대 요인

로열커미션 최종보고서 권고사항 등에 주목할 필요

"올해 부동산시장에 어떤 일이 일어날까?"라는 큰 질문에 대한 답은 "올해 주택담보대출에 어떤 일이 닥쳐올까?"라는 또 다른  질문에 대한 대답에 달려 있다.

 

주택담보대출 활동은 부동산가격 상승을 추동하는 요인으로 잘 알려져 있으며 작년에 우리는 은행 대출기준 변경이 전국 각 주도 주택시장에 어떻게 영향을 미칠 수 있는지를 보았다.

 

우리는 은행과 차입자들이 올해 그들의 행동을 다시 변경할 것을 기대하며 앞으로 계속 눈여겨보아야 할 4가지 잠재적 사태발전을

 
아래에 논의하고자 한다. 2018년에는 3가지 주요 요인이 주택담보대출의 상당한 하락에 기여했다.

 

첫째는 호주금융건전성감독원(APRA)이 모기지 신청자의 지출경비를 검증할 때 지출기준(벤치마크)에 의존하기보다 더 면밀하게 검증하도록 의무화했고 그 결과 사람들의 차입능력이 축소됐다.

 

2018년의 APRA 조치는 부동산투자자에 대한 대출을 둔화시키고 대출기준을 개선하기 위한 일련의 개입조치에 뒤이어 취해졌다.

APRA는 대출이 이러한 한도를 상당히 밑도는 수준으로 떨어지고 대출기준이 개선된 후 이러한 제한조치 일부를 지난해 해제했다.

 

둘째로 은행들은 2018년 초에 시작된 금융서비스 로열커미션(왕립특별조사위원회)의 공개 조명으로 대출활동에 더욱 신중해졌다.

로열커미션이 보다 엄격한 대출규정을 권고할 것이라는 기대 속에 은행들은 2018년 내내 선제적으로 대출기준, 특히 생활비 검증을  강화했다.

 

셋째로 시장심리가 바뀌고 부동산투자자들이 자본이득 전망을 빈약하게 보면서 모기지 차입에 대한 투자자 관심이 줄게 되었다.

이로 인해 신규 투자자대출이 극적으로 감소했다. 모기지 금리는 2018년에 크게 오르지 않았기 때문에 이는 은행대출 하락이 순전히 신규 주택융자 공급 긴축 때문에 일어난 것만은 아님을 보여주고 있다(작년말에 은행들이 늘어난 자금조달비용을 전가해 금리가 오르긴 했지만).

2019년에 주택대출에 영향을 미칠 4가지 핵심사항

 

1) 금융서비스 로열커미션 2월 최종보고서 권고사항

 

금융서비스 로열커미션은 2월에 최종보고서를 발표할 예정이다. 보고서는 은행들이 잠재적 차입자의 지출경비와 소득을 검증할 때 더 많은 조사를 할 필요가 있다고 권고할 것 같다. 잠정보고서는 은행들이 신청자의 실제경비를 검증하는 것이 너무 ㅇ너렵고 너무 비용이 많이 든다는 이유로 제대로 검증하지 못했다고 비판했다.

 

로열커미션 조사결과와 APRA 압력에 대한 대응으로 은행들은 2018년 내내 그들의 소득 및 지출 평가 관행을 강화했고 그로 인해 최대 융자한도가 하락했다. 지출경비와 소득 검증에 대한 로열커미션 권고가 APRA가 이미 은행들에 지시한 것보다 더 엄격하고 나아가 은행들이 예상하고 실행했던 것보다 더할 경우 은행대출은 대출조건 강화로 인해 2019년에 추가 둔화될 것이다.

 

그 밖의 변화들도 주택대출을 다소 완화시킬 잠재력이 있다. 로열커미션은 또 모기지 브로커들이 더 많은 액수의 융자제공에 인센티브가 주어지는 것을 막기 위해 브로커에 대한 수수료 지급방식 변경도 권고할 것 같다. 은행들은 또한 융자신청을 평가할 때 재3자가 차입자의 전반적인 재정상황을 점검할 수 있도록 하는 포괄적 신용보고를 도입하고 있다.

2) 상충하는 압력들에 대한 은행들의 대응

 

은행들이 정부와 국민 그리고 규제기관들로부터 받는 압박에 어떻게 대응하느냐가 2019년 주택대출의 중요한 추동요인이 될 것이다.

 

한편에서는 은행들이 대출을 더 이상 긴축하지 말라고 독려를 받고 있다. 조시 프라이든버그 재경장관은 지난 12월 "은행들은 책임있는 대출의 의무와, 가정 및 사업체에 절실한 융자를 제공할 대출의 지속 필요성에 균형을 맞출 필요가 있다" 고 말했다.

 

금융규제기관협의회(CFR)는 작년 12월 첫 성명에서 "회원들은 대출기관들이 대출관행을 조정하면서 아울러 경제에 대한 계속적인 신용공급의 중요성에 합의했다"며 "일부 대출기관들의 융자승인 과정에서의 지나치게 신중한 접근이 대출 결정에 영향을 미칠지 모른다"고  말했다.

 

그리고 중앙은행 총재도 은행들이 대출관행에 있어 지나치게 위험을 회피하려는 경향을 보이고 있다는 우려를 나타냈다.

 

하지만 반대편에서는 은행들이 계속 모기지 대출에 고삐를 바짝 쥐고 있어야 한다는 압력을 받고 있다.

 

로열커미션에서 드러난 사실들에 국민이 성난 반응을 보이면서 은행들은 갈수록 위험 회피적인 모습을 보이고 있다. 웨스트팩은 대출신청자의 지출경비와 이 정보를 어떻게 사용할 필요가 있는지에 대해 적절한 조사를 하지 않아 '책임있는 대출법' 위반 혐의에

직면하고 있다. 오는 5월에 심리 예정인 이 사건은 책임있는 대출법을 어떻게 준수할지에 대해 은행들에게 추가 길잡이가 될 것이다.

 
3) 중앙은행의 금리인하 여부
 
중앙은행이 기준금리를 인하할 것이라는 금융시장 기대치가 지난 두 달 사이에 증가했다. 중앙은행은 경제에 대해 비교적 낙관적인 전망을 유지하고 있지만 금융시장과 많은 이코노미스트들은 이제 중앙은행이 2019년이나 2020년에 금리를 내릴 것으로 기대하고 있다.

 

시장은 기준금리에 대해 작년 11월에는 2020년 초에 인상될 것이라고 예측하다가 지금은 2019년말이나 2020년 초에 금리인하가 있을 것이라는 예측으로 바뀌었다.

 

GDP(국내총생산) 증가율의 하향 수정, 인플레이션의 약세, 주택가격 하락, 주택건설 둔화, 소비자신뢰지수 하락, 글로벌 경제 둔화 등이 모두 호주경제가 올해 한 해 동안 둔화될지 모른다는 신호들이라고 말했다.
             
중앙은행이 경기부양을 위해 기준금리를 인하한다면 2차례 단행되면서 기준금리가 현재의 1.5%에서 1%로 낮춰질 가능성이 있다.

중앙은행은 또 모기지 금리의 번외 인상을 상쇄하기 위해서라도 금리를 인하할지 모른다.

 

기준금리 인하는 잠재적으로 부동산시장의 심리를 반전시키고 부동산 투자자들이 다시 시장에 되돌아오게 독려하는 방아쇠가 될 수 있다.

 

 

4) 새로운 주택대출 환경에 대한 예비 차입자들의 반응

 

잠재적 차입자들은 시간을 두고 더욱 엄격한 모기지 신청 프로세스에 적응해 왔다. 은행에 퇴짜를 맞는 주택융자 신청자들이 늘고 있다. 또 융자를 얻는 데 시일이 오래 걸리면서 일부 잠재적 차입자들은 경매를 놓쳐 왔다. 때문에 낙찰률이 낮아졌는지도 모른다.

 

보다 면밀한 지출경비 검증은 은행들이 주택융자 최대 한도를 약 20% 줄이는 데 기여해 왔다. 그러나 중앙은행 연구에서는 차입자의 약 10%만이 은행들이 제의하는 최대 금액이나 이에 가까운 융자를 얻었고 대부분은 한도액을 상당히 밑도는 융자를 받아 왔다.

 

따라서 2018년에 평균 최대 융자규모의 약 20% 축소가 실제 융자액이 그만큼 줄었음을 자동적으로 의미하지는 않는다. 새로운 대출환경에 대한 반응으로, 은행들이 더 신중해지고 있음을 알고 있기 때문에 그들이 제의받는 최대한의 융자를 얻는 신규 차입자 비율이 더 높아졌을지 모른다.

 

그러나 지난해 일어난 은행대출 둔화에 비추어 융자 최대 한도 축소가 차입자, 특히 투자자에 대한 실제 대출의 규모에 영향을 미쳤을 가능성이 있다.

 

고객들은 시간을 두고 소득과 생활비에 대한 검증 강화 및 승인기간의 장기화라는 새로운 현실에 적응해 왔으며 이것이 지난해 낮은 주택매매율에 기여했을 가능성이 있다. 잠재적 차입자들이 2019년의 새로운 대출조건에 적응하게 될 가능성도 있다.

 

시장심리를 개선하고 자본증식 가능성을 높여주는 중앙은행 금리인하에 의해 융자수요가 증가할 경우 주택대출은 바닥을 치고 앞으로 한 해 동안 온건한 속도로 증가하기 시작할 것이다.

2019년은 어떻게 펼쳐질 것인가

 

은행들은 대출기준 강화의 "새로운 규범"에 도달한 것으로 보이거나 가까이 도달하고 있으며 소비자들도 서서히 적응하고 있다. 투자자들은 아직 돈을 빌리는 것을 꺼리고 있긴 하지만.

 

로열커미션이 2018년에 은행들이 그 잠정보고서의 조사결과와 APRA의 지시에 대응하여 이행했던 수준 이상의 훨씬 엄격한 요구조건을 권고하지 않는다면 주택대출은 바닥 가까이 접근, 조만간 대출증가가 안정화될지 모른다.

 

이런 일이 일어난다면 주택대출은 앞으로 한 해 동안 부동산 가격을 얼마간 받쳐주게 될 것이다.