"주택가격 급등의 주요인은 금리하락이었다"

중앙은행 분석..주요 은행들 연내 금리인하 예측 

시드니의 부동산가격 회복이 호주 중앙은행의 기준금리를 한두 차례 인하하는 것만으로도 이뤄질 수 있다는 가능성이 다름아닌 중앙은행의 최신 연구를 근거로 제기되고 있다.

 

중앙은행 연구원들의 연구 결과 지난 2012년부터 2017년 사이에 엄청난 가격급등을 가져온 부동산 붐의 주된 촉매제는 금리하락이었던 것으로 나타났다.

 

중앙은행 이코노미스트 트렌트 손더스와 선임 연구관리자 피터 튤립 씨는 "우리는 지난 수년간 주택가격이 급등하고 주택건설이 급증한 데에는 많은 부분 저금리가 작용한 것으로 나타났다"고 말했다.

 

호주 주택시장에 대한 이들의 모델링은 주택가격, 렌트비, 주택건설, 빈집률 사이의 상호관계를 계량화하는 데 주력하고 세금, 대출제한, 첫 주택 구입자 보조금 등 사소한 변수들은 무시했다.

 

그 결과 최근 수년간의 주택건설 붐은 개발업자들의 공급 반응을 촉발하는 차입비용 저하와 주택가격 상승이 없었더라면 그렇게 두드러지게 나타나지 않았을 것이라는 결론이 내려졌다.

 

또 다른 수요측 요인인 고이민도 빠듯한 주택시장과 렌트비의 급등을 설명하는 데 도움이 된 것으로 분석됐다.

 

이들 연구원들은 35페이지에 달하는 연구 보고서에서 "이 모델은 (명목금리에서 인플레이션율을 뺀) 실질금리의 저하가 주택가격 붐의 대부분과 주택투자 붐의 상당 부분을 가져온 것으로 추산하고 있다"고 말했다.

 

이러한 연구 결과는 매달 첫 화요일에 금리정책을 판가름하는 중앙은행 이사회의 공식 견해가 아니지만 이들의 통찰력은 기준금리의 어떠한 다음 행보에 대해서도 그 시기와 속도를 형성하게 된다.

 

크게 기대되고 있는 2019년 금리인하설이 부동산 평론의 주류 시장을 강타한 것은 올해 앞서 AMP캐피털의 수석 이코노미스트 셰인 올리버 박사가 그 가능성을 제기했을 때였다.

 

올리버 박사는 주택가격 약세가 중앙은행이 지난 2008년과 2011년에 금리를 인하하기 시작했을 당시의 수준에 있으며 2015-16년의 부동산 경기둔화 역시 2016년 5월과 8월의 금리인하에 의해 반전된 사실에도 주목했다.

 

그는 "시드니와 멜번의 지속적인 가격하락은 자산 효과가 역행함에 따라 소비자지출을 저하시킬 것이며 따라서 주택소유주들은 그들의 저축률 하락을 허용하는 경향이 낮아질 것"이라고 내다봤다.

 

웨스트팩의 이코노미스트 빌 에반스 씨는 지난달 중앙은행이 올해 8월과 11월에 두 차례 금리를 0.25%포인트씩 내릴 것이라고 예고했다.

 

에반스 씨는 주택시장과 활동에 불고 있는 맞바람이 신용대출을 둘러싼 상황전개에서도 뚜렷하게 나타나고 있다고 지적했다.

 

그는 가격하락과 주택구입능력의 압박 가중 그리고 대출공급이 새로운 규제와 하락시장에서의 일부 대출기관들의 조심성에 의해 타격을 받고 있는 상황을 둘러싼 우려에 따라 대출의 수요와 공급이 하락했다고 말했다.

 

에반스 씨는 그가 예측한 2차례의 금리인하가 주택시장을 즉각 안정시킬 것으로는 보지 않고 있다.

 

지난주 NAB의 수석 이코노미스트 앨런 오스터 씨는 실업률의 추가 하락이 점차적으로 임금상승률을 높이고 궁극적으로 인플레이션을 제고할 것이라는 중앙은행 전망이 갈수록 더 의문시되고 있다고 지적했다.

 

그는 따라서 중앙은행이 저금리의 형태로 경제를 어느 정도 더 받쳐줄 것으로 보고 있으며 오는 7월과 11월 2차례 금리인하를 예상하고 있다.

 

유용한 중앙은행 연구는 부동산 평론에 기여하겠지만 주택가격이 이전처럼 급상승할 가능성은 거의 없다. 가계비용과 차입자들이 안고 있는 미상환부채에 대한 엄격한 대출기준 도입은 이 점을 확실히 감안해야 한다.