이자율 폭등 → 대출한도 25% 이상 ‘곤두박질’

작년 5월부터 시작된 ‘10회 연속 이자율 인상’으로 홈론이 50만 달러인 경우, 누적 월상환 부담이 $1,051 가중된다. 홈론이 75만 달러이면 $1,577, 100만 달러이면 무려 $2,103 늘어난다. 

상당수 첫 내집 매입 예정자들은 구매 계획을 포기하거나 무기 연기하면서 이 시장은 썰렁해졌다.

생활비 앙등에 이자율의 계속 상승으로 대출 여력(borrowing capacity)이 크게 준 것도 문제다.

예를 들어 맏벌이 커플의 융자 승인이 종전 80만 달러에서 60만-65만 달러로 크게 줄었다, 이들의 소득이 크게 오르지 않는한 융자 신청자가 할 수 있는 방안이 없다. 더 많이 절약하고 오랜 기간 저축하는 것이 유일한 방법인데 치솟는 인플레로 생계비 압박이 더 커지면 저축은 오히려 줄고 있는 추세다.

많은 가정이 문화•엔터테인먼트•여행 계획 등 ‘재량적 지출(discretionary spending)’을 줄이면서 허리띠를 졸라매고 있다. 일부는 헬스장 회원권 중단, 온라인 스트리밍서비스 구독 중단, 외식 자제를 하고 있다. 

임대비, 공과금, 쇼핑 비용 등 생활비를 충당하기 위해 파트타임/임시직으로 투잡(two jobs)을 갖는 사례도 늘고 있다.

또 다른 일부는 생계비와 홈론 상환 부담이 불가능해질 경우, 부득이 집을 매각하는 등 심각한 결정을 고려할 수 밖에 없다.

상대적으로 투자용 주택 소유주들 중에서 이런 사례가 발생할 가능성이 높다.

3월 7일 0.25% 오른 3.6%의 기준금리는 11년래 최고 수준이다. 호주중앙은행(RBA)의 10회 연속 인상으로 홈론 누적 상환 부담이 50% 껑충 뛰었다.

금리 비교 사이트인 캔스타 모델링(Canstar modelling)에 따르면 홈론이 100만 달러인 경우, 월 상환 부담이 약 $6300가 된다. 작년 4월 이후 약 $2100(약 50%) 오른 셈이다. 홈론이 50만 달러이면 약 1천달러 늘어난다.  

 홈론 금액별 누적 월 상환 부담 비교

웨스트팩은행의 매튜 하산(Matthew Hassan) 선임 경제분석가는 “중앙은행이 인플레 위기(inflation emergency)에 대처하기위해 4, 5월 연속 추가 인상할 필요가 있다. 홈론 상환자들이 매우 심각한 하우징 스트레스에 직면하면서 고통이 더 커질 것이다. 모기지 상환 가구 약 300만명에게 매우 힘든 해가 될 것”이라고 말했다. 그는 그러나 이자율 폭등으로 강제 매각 사례가 크게 늘어날 것으로는 예상하지 않았다 

팬데믹 기간 중의 여유 저축액(accumulated savings)이 일종의 완충제(buffer) 역할을 할 것이지만 이자율이 계속 오르면 이 완충제도 효력이 고갈될 것이라고 예상했다.

한편, 시드니 주택시장에서 2월 집값은 0.3% 상승했다. 경락률(auction clearance rate)은 69%를 기록했다.

하산 분석가는 전국적으로 집값 정점기와 비교하면 16% 하락을 예측했다. 다른 경제학자들은 15-20%선 하락을 전망했다.

코어로직(CoreLogic) 통계에 따르면 시드니 집값은 2022년 1월 정점 대비 이미 13.4% 하락했다.

연소득 $94,000인 싱글20% 계약금(deposit)을 갖고 있어도 1년 사이 대출 금액이 약 27% 폭락했다. 기준금리가 0.1% 시절에는 58만3천 달러 대출이 가능했지만 3.6%인 현재 42만6천 달러로 대출 가능액이 15만7천 달러나 줄었다. 구매 가능한 주택 가격도 72만7천 달러에서 53만2천 달러로 급감했다. 월상환부담은 53만3천 달러를 빌릴 때의 $2452였는데 42만6천 달러를 빌리면서 $2606으로 오히려 늘어난다.

연소득 18만8천 달러 커플대출 능력이 기준금리 0.1% 시절 133만9천 달러에서 기준금리 3.6% 97만9천 달러로 36만 달러나 줄었다. 구매 가능 금액도 167만 달러에서 122만 달러로 대폭 감소했다. 대출 금액이 36만 달러 줄어들었지만 월 상환 부담은 $5631에서 $5990로 증가한다.