집값 상승세 배경엔 '투자자', 신규 대출자 중 임대인 40%

시드니 주택가(사진:shutterstock)

호주 투자자들이 주택 시장에 다시 몰려들고 있다는 통계국(ABS) 수치가 나왔다. 높은 집값에 주택구매력은 약화하고, 높은 임대료에 계약금 저축이 지체되는 중에 나온 결과다. 

ABS에 따르면, 지난 한 해 동안 투자자에 대한 대출이 20% 가까이 급증하는 등 주택 투자자 활동이 눈에 띄게 증가했다.

현재 신규 주택담보대출 보유자 중 집을 세 놓은 임대인 비율은 거의 40%에 달한다. 

이러한 투자 증가는 주택 가격 상승, 이민자 유입 등 인구 증가, 임대 수요 증가, 주택 건설 속도 지연 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다.

특히, 공급 부족은 수요 증가 압력에 못 이겨 임대료를 급하게 끌어올렸다. 투자자 입장에서는 수익률이 증가했다는 뜻이다. 

코어로직의 주택 데이터에 따르면, 대도시 주택 가격은 3월 한 달 동안 0.6%, 12개월 동안 8.8% 상승했다. 

코어로직의 팀 로리스는 "매우 높은 금리와 생활비 위기에도 불구하고, 비록 성장 속도는 느리지만 그 이후로 주택 가치가 계속 상승하고 있다"고 말했다. 

다른 시장 조사 업체인 프롭트랙은 3월까지 1년 동안 8개 대도시 집값이 연간 7.64% 상승했다고 보고했다. 

그 동안 임대료 역시 계속 상승했다. 공실률이 낮게 유지되면서 시장에서 경쟁에 치열해진 것이 주요한 이유다. 

커틴대학교의 레이철 비포제이(Rachel ViforJ) 경제학 교수는 주택 구매력에 관한 문제는 "주택 소유 시장을 보든 임대 시장을 보든 정말로 큰 문제"라고 ABC 인터뷰에서 경고했다. 

비포제이 교수는 "오늘날 젊은 사람이 주택을 구입하려는 경우, 그 젊은 사람은 10년 또는 20년 전보다 훨씬 높은 주택 가격과 몇 년 전보다 훨씬 높은 이자율에 직면하게 될 것"이라고 말했다. 

주택구매력 위기가 세대 간에 의도치 않은 결과를 초래하고 있다는 점도 또 하나의 문제다. 

비포제이 교수는 "주택을 소유한 대부분의 사람은 나이가 많으며, 이들 중 상당수는 전 세계적인 주택 붐 직전인 1980년대나 1990년대에 주택을 구입했을 것"이라며 "그랬다면 이들은 엄청난 자본 이득을 누리고 있을 것"이라고 설명했다.

그러면서 "이것은 안타깝게도 이는 실제로 점점 더 많은 젊은이가 첫 주택을 소유할 기회를 차단하고 있다는 것을 의미한다"고 해설했다.

비포제이 교수는 부동산 시장에서 세대 간 격차뿐만 아니라 계층 간 격차도 존재한다고 지적했다. 

나이가 어리다고 하더라도 " 엄마 아빠의 은행에 접근할 수 있다면" 첫 주택을 장만하기가 현실적으로 더 쉽기 때문이다. 

생애 첫 주택 구매자와 투자자와의 대결 양상으로 좁혀보면, 첫 주택 구매자가 경쟁에서 불리할 가능성이 높다. 통상적으로 개인 구매자보다는 투자자의 소득이 더 높고 자산도 더 많다.

투자자의 조세 부담을 줄여주는 네거티브 기어링과 같은 세금 인센티브가 이러한 문제를 더 악화하고 있다는 지적도 가능하다.

ABC에 따르면, 로리스는 네거티브 기어링의 혜택을 축소하면 "투자 자산을 주택 자산 자체보다 투자 상품처럼 취급하는 투자자들의 수를 줄이는 데 도움이 될 수 있다"고 말했다. 

녹색당은 네거티브 기어링과 양도소득세 감면을 축소해야 한다고 노동당 정부에 요구하고 있다. 

비포제이 교수는 세제 개혁 외에도 주택 공급, 특히 충분한 사회주택이 공급돼야 한다고 주장했다. 

그녀는 "우리는 소득과 부의 분배 전반에 걸쳐 새로운 부동산을 건설해야 한다"고 말했다.