[NSW] 임대 주택에 에어컨 설치, 집주인의 의무일까?

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많은 임차인이 집의 난방 및 냉방과 관련한 임대인의 법적 의무에 대해 궁금해한다. 적절한 냉난방 장치 없이 겨울철 맹추위나 여름철 무더위를 견뎌야 할 때 그렇다.

집주인의 법적 책임은 주마다 다르지만, 대부분의 주는 주거용 임대 주택에 고정형 에어컨 또는 난방 장치를 설치해야 한다는 규정을 두지 않고 있다.

다만, 주의 임대차법들은 대체로 임대 주택이 '거주할 수 있는 공간'이어야 한다고 명시하고 있다.

ABC에 따르면, 뉴사우스웨일스대학(UNSW) 도시미래연구센터의 크리스 마틴 선임 연구원은 "거주 가능성"이란 임대인이 "안전하고 편안한 생활"을 제공해야 한다는 의미라고 설명했다.

만약 특정 임대물에 에어컨이나 난방 장치가 있어야 거주 가능한 상태가 된다고 가정하면 임대인에게 이를 설치할 의무가 있다고 해석할 수 있다는 것이다.

세계보건기구(WHO)가 실내 환경에 안전하다고 간주하는 권장 실내 온도 범위는 18~24도다.

그런데 최근 호주 집에서는 실내 온도가 겨울에는 18도 이하로 떨어지거나 여름에는 24도를 넘어서는 일이 빈번해지고 있다. 

마틴 연구원은 실내가 너무 덥거나 추워서 “참을 수 없을 정도로 불편한” 경우에는 거주하기에 적합하지 않은 것으로 간주할 수 있다고 말했다.

원론적으로는, 집이 불편하다고 느끼는 세입자는 집주인에게 냉방 또는 난방 장치 설치를 요청할 수 있다.

임대인이 이에 응하지 않을 경우, 세입자는 계약 위반에 따른 법적 절차를 취하거나, 부적절한 냉난방으로 인한 건강 문제를 근거로 임대료 감면 또는 보상을 요구할 수 있다.

하지만 현실적으로 임대인에게 권한이 쏠려 있는 비대칭 관계는 세입자가 권리를 주장하기가 어렵게 만든다.

거주 가능성의 적용 범위가 너무 넓어서 임대인과 임차인 간 논쟁이 있을 수 있다는 문제도 있다. 

뉴사우스웨일스주는 임대인이 거주 가능성에 대한 7가지 기본 기준을 충족하도록 요구하고 있으나 냉난방 장치 설치를 의무화하지는 않고 있다.

뉴사우스웨일스주의 임대 주택 최소 기준은 다음과 같다.

- 구조적으로 안전해야 한다.
- 창고나 차고를 제외한 각 방에 적절한 자연광 또는 인공조명이 설치돼 있어야 한다.
- 적절한 환기 시설이 갖춰져 있어야 한다.
- 전기 또는 가스가 공급되고, 조명・난방・기타 가전제품을 위한 충분한 전기 또는 가스 소켓이 있어야 한다.
- 적절한 배관 및 배수 시설이 갖춰져 있어야 한다.
- 식수・세탁・청소를 위한 온수 및 냉수를 공급할 수 있는 수도 시설이 있어야 한다.
-  화장실과 세면 시설을 포함한 욕실 시설을 갖추고, 사용자의 프라이버시를 보호할 수 있어야 한다.