호주 집값 9개월동안 8.4% 떨어졌다
2017-19년 하락폭 능가, ‘40년래 최단 기록’
“이자율 및 가계부채 급등 주요인”
집값 하락 연도별 비교. 2022년의 하락 폭이 가장 컸고 기간이 가장 짧았다
호주의 집값이 2022년 5월 7일 정점 이후부터 2023년 1월 7일까지 9개월 사이 8.40% 떨어지면서 40년래 ‘최단 하락 기록’을 세웠다.
최근 발표된 코어로직(CoreLogic)의 주택가치 지수(Daily Home Value Index: HVI)에 따르면 8.40%의 하락 기록은 종전 기록인 2017년 10월과 2019년 6월 사이 8.38% 하락을 능가한 것이다.
두 기록을 비교하면 2017년-2019년 하락은 20개월 침체기(housing downturn)동안 지속된 반면 2022-23년 하락은 불과 9개월만이란 점에서 최단 기간 하락이 됐다. 작년 5월부터 급등한 이자율 상승이 집값에 직격탄을 날렸는데 올해 추가 인상과 더불어 집값 추가 하락이 예상된다.
시드니(-13.0%), 멜번(-8.6%), 브리즈번(-10%)의 3대 주도가 하락세를 주도했다. 반면 서호주의 퍼스는 작년 8월 가격 정점기 이후 1% 하락에 그쳤다.
호주 집값은 지난 2020년 9월부터 2022년 5월 사이 무려 28.9% 폭등해 최단 기간 상승 기록을 세웠다. 따라서 지난 9개월 사이 8.4% 하락에도 불구하고 2022년말 기준으로 5년 전보다 여전히 16% 높은 상태다. 10년 전보다 59.8% 높다.
40년래 최단 기간(2022년 5월부터 2023년 1월)의 최대 하락 기록은 이자율 앙등과 가계부채 급등이 주요 원인이다.
이자율이 불과 8개월사이 3% 폭등으로 대출 여력(borrowing capacity)이 급격 감소했다. 현재 홈론을 빌리려면 작년 수준의 급여로는 대출액이 크게 줄어든다.
통계국의 모기지를 비롯한 주택 부채 대비 소득 비율(housing debt-to-income ratio)이 188.5%에 이른다. 10년 전 이 비율은 162.0%였고 2002년에는 130.2%였다. 그만큼 모기지가 대폭 늘었다는 의미다.
록다운 이후 지출 증가와 더불어 고인플레 압박으로 팬데믹 기간 중 크게 늘었던 가계 저축(household savings)이 붕괴되고 있다. 현재 소비자 심리(consumer sentiment)는 거의 불황 수준이다.
4대 은행 2023년 집값 5~14% 추가 하락 전망
집값 급등 시기였던 2021년 호주 주택거래는 61만9,531건으로 18년래 최고 수준을 기록했다. 장기 저금리와 정부의 지원책 홈빌더(HomeBuilder) 혜택, 낮은 계약금 홈론(low-deposit home loan schemes) 제공 등으로 호황을 맞았다.
호주금융감독원(Australian Prudential Regulation Authority: APRA)은 2014-2017년과 2019년 모기지 상환 평가(mortgage serviceability assessment)에서 이자율 하한선을 7%로 일시적으로 강화했고 이자만 상환하는 대출(interest-only lending)을 신규 홈론의 30% 미만으로 제한하는 등의 조치로 금융기관의 대출을 억제했다.
이제 관심은 2023년 이자율 동향과 집값 여파다. 금융권은 호주중앙은행(RBA)의 기준금리가 4%선까지 인상될 것으로 예상하고 있다. 경제학자들은 평균 3.6%를 전망한다.
한편, 집값 하락과 건축비 상승으로 주택승인(housing approvals)이 작년 11월 9% 하락, 8월 이후 21.7% 폭락했다. 주택승인은 건설업의 미래를 예견할 수 있는 주요 지표다.
통계국에 따르면 지난 9개월 연속 지자체의 주택 승인이 하락했다. 남호주와 타즈마니아를 제외한 전국적으로 하락세를 나타냈다. 반면 비주거용 건축 승인은 11월 2% 상승했다.
[출처 : 한호일보-부동산]
