2020년대 호주부동산시장 7대 추세 예측

2020년대 호주부동산시장 7대 추세 예측

<도메인 그룹> 저금리 지속..가격상승률 둔화 

중밀도 주택, 대형 아파트가 주택공급 주도 

 

 

지난 10년간 부동산 붐과 가격의 상당한 하락을 겪었던 호주 부동산시장이 오는 2020년대에는 큰 변화와 추세들을 보게 될 것이다.

 

부동산가격은 이전 수십 년에 비해 좀 더 완만한 속도로 상승할 것 같다. 이는 주로 금리가 앞으로 훨씬 더 많이 하락할 수 없기 때문이다. 

 

주요 인구변화 추세가 시장을 몰고 가는 추동요인이 될 것이다. 호주 대도시들은 계속 성장하고 지방의 주요 중심지들도 그럴 것이다. 도시혼잡이 악화되면서 대중교통이 더 중요해질 것이다. 세입자들은 보다 강력한 정치적 목소리를 내게 될 것이다.

 

이는 오는 2020년대 호주 부동산시장을 형성해 나갈 7가지 주요 추세에 대한 도메인 그룹의 예측을 요약 정리한 것이다. 

금리는 계속 저수준을 유지할 것이다

금리는 2020년대에 매우 낮은 수준으로 남아 있을 것 같다. 따라서 급속한 금리상승에 따른 가격조정이 있을 가능성은 희박하다. 그러나 금리는 이제 더 많이 떨어질 수 없기 때문에 최근 수십 년과 같은 가격상승의 주요 원인이 되지도 않을 것 같다.

 

최근 수십년간의 금리하락은 전세계적 현상이었다. 인구 고령화, 아시아의 견실한 경제성장, 고부채수준, 잠재적인 경제성장률 저하 등 저금리의 원인들이 2020년대에도 지속될 것 같다. 이는 전세계 금리가 저수준을 유지할 것임을 의미한다.

 

호주 중앙은행은 단기적으로 기준금리를 추가 인하할 것이다. 실업률이 여전히 제고된 수준을 보인다면 중앙은행은 대출금리를 훨씬 더 낮추기 위해 비재래적 통화정책을 실행할지 모른다. 그렇게 되면 모기지 금리는 2020년대 초반에는 3%를 상당히 밑돌게 되고 일부 차입자들은 2%에 가까운 이자를 물게 될 것이다.

 

견실한 인구증가 계속, 예전보다 넓게 확산

금속한 인구증가율은 2020년대에도 계속될 것이며 이로 인해 현재 진행중인 주택수요 강세를 받쳐줄 것이다. 

 

호주인구는 거의 모든 선진국보다 더 빠른 속도로 증가하고 있다. 2010년대에는 호주의 연 평균 인구증가율이 1.6%였다. 2010년대의 보다 빠른 인구증가율은 주로 고이민 때문이었다. 정부는 인구증가의 강세가 앞으로 수년간 계속될 것으로 예측하고 있다,

 

지난 2010년대에는 인구증가가 멜번과 주변지역 그리고 시드니, 퀸스랜드 남동부에 집중돼 왔다.

 

주요 도시별 인구증가율 

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도시 / 2010-2018 / 2018 인구

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멜번 / 20.7% / 4,784,608

선샤인코스트/ 20.3% / 333,436

질롱 / 19.7% / 268,277

골드코스트-트위드헤드/ 18.9% / 679,127

브리즈번 / 16.7% / 2,379,724

다윈 / 15.9% / 134,544

시드니 / 15.4% / 4,835,206

퍼스 / 15.3% /2,020,138

발라랏 / 15.1% / 105,471

캔버라-퀸비얀/14.8% / 457,563

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그러나 2020년대에는 이러한 추세가 변할 것 같다. 더 많은 이민자들이 시드니와 멜번보다는 중소도시나 지방의 주요 중심지로 이동할지 모른다. 

 

그런 일이 일어나도록 연방정부가 추진하고 있으며 시드니, 멜번, 브리즈번을 제외한 지역으로 이주하는 이민자들에게 다른 인센티브를 제공하고 있다.

 

지방 소도시들은 성장하면서 이민자들에게 계속해서 더욱 매력적인 곳이 될 것이다. 지방 소도시와 대도시 간의 교통수단 연결 개선방안이 추진될 경우 지방이민을 독려하는 정책들은 더욱 성공적인 결과를 가져올 것이다.

 

2020년대의 견실한 인구증가가 가장 확실한 시나리오이지만 증가율이 둔화되기 시작할 수도 있다. 영구이민 유입수가 연간 19만명에서 16만명으로 감축되고 대학들이 포화상태에 이르면서 유학생수도 소강상태를 보일지 모른다. 또 일시 취업비자 변경으로 기술이민이 줄어들지 모른다. 그러나 어떠한 이민축소도 약소한 수준에 그칠 것 같다. 이민유입수를 크게 줄이면 경제적.사회적으로 해를 끼칠 수 있기 때문에 그렇게 하기가 매우 어렵다.

 

그러나 인주증가율은 소폭의 하락도 10년간 큰 영향을 미칠 수 있다. 연간 1.6%의 증가율이 2020년대에도 계속된다면 2029년 12월까지 호주 인구는 대략 3000만명이 될 것이다. 증가율이 연간 1.3%로 둔화된다면 10년 후 인구는 2910만명 정도 될 것이다.

 

연간 인구증가율 따른 인구 추이(추정) 

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인구증가율/ 해외이주자순유입/ 2029년말 인구

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1.7%/ 307,000/ 3030만명

1.6%/ 278,000/ 3000만명

1.5% / 248,000/ 2970만명

1.4%/ 219,000/ 2940만명

1.3%/ 190,000/ 2910만명

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(인구증가율과 해외이주자순유입은 연간 수치)

대중교통 더 중요해지고 차량소유 줄 수도 

오는 2020년대에는 도시들이 팽창하고 교통체증이 악화됨에 따라 호주 주요 주도들에서의 대중교통 근접성이 더욱 중요해지게 된다. 더 많은 사람들이 대중교통과 다른 형태의 교통수단을 선호함에 따라 승용차 소유가 줄어들기 시작할지 모른다.

 

신규 도로에의 상당한 투자에도 불구하고 교통체증이 심화돼 왔으며 앞으로 더욱 악화될 것으로 보인다. 호주인프라협의회는 도로혼잡에 따른 비용이 2016년의 연간 190억불에서 2031년에는 390억불로 증폭될 것으로 예측했다.

 

호주는 높은 국민소득과 계속 뻗어나가는 도시들의 팽창, 그리고 지방 지역들의 엄청난 거리 때문에 차량소유율이 매우 높다. 인구 1000명당 도로 차량수가 739대로 미국(797대), 아이슬랜드(745대),룩셈부르크(739대)에 이어 4번째로 많다.

 

하지만 차량소유의 패턴이 변하고 있다. 차량소유가 수십년간 꾸준히 증가하다가 소강국면에 접어들었다. 인구 1000명당 승용차 등록수가 2001년 509대에서 2016년 579대로 늘었으나 그 이후로는 대체로 안정된 수준을 보여 왔다. 그 주된 이유는 면허를 따고 차를 구입하는 젊은이들이 줄고 이들이 대신 대중교통이나 승용차 합승 또는 차량공유 서비스에 의존하고 있다.

 

이러한 추세는 2020년대에 강화될 것이며 다른 연령층으로 확산되면서 차량소유율이 떨어지기 시작할 것이다. 더 많은 도시 거주자들이 대중교통, 자전거, 전기스쿠터, 승용차 합승 및 차량공유 서비스를 선택할 것이다.

 

시드니와 멜번은 도로혼잡과 주차비용이 차량소유를 덜 매력적으로 만들면서(소득이 계속 오를지라도) 차량소유가 줄어드는 인구 변곡점에 다가온 것으로 보인다. 현재 시드니와 멜번은 차량소유율이 비교할 만한 크기의 다른 도시들보다 높고 뉴욕,서울,런던, 도쿄 같은 메가시티들보다는 훨씬 더 높다.

 

대중교통에 근접한 주택 수요의 확대는 기반이 확립된 기존의 서버브들에 중밀도 주택과 아파트가 더 많이 세워질 것임을 의미한다. 신규주택 개발은 주차장이 덜 필요해져 주택구입능력이 향상될 것이다. 주택개발은 대신 공유차량과 자전거용 공간이 더 필요해질 것이다.

 

중밀도 주택과 대형아파트가 공급 주도

2020년대에는 중밀도 주택과 보다 큰 면적의 가족친화형 아파트가 더 많이 건설될 것이다. 이런 대형 아파트들은 3-4개 베드룸을 갖고 정원이나 놀이터 같은 공동구역을 더 많이 갖게 될 것이다.

 

사람들이 가격, 크기, 면적, 위치 사이의 장단점을 고려할 때 많은 이들이 교외 외곽의 단독주택보다 시티에 가까운 서버브의 타운하우스나 테라스 또는 아파트 같은 중밀도 주택에 살고 싶다고 말한다. 그러나 호주의 주요 주도들 내에는 중밀도 주택과 아파트가 상당한 공급부족상태에 있다.

 

호주 도시들이 성장하고 교통체증이 증가함에 따라 기존 서버브의 중밀도 주택 수요가 계속 증가할 것이다. 이러한 주택건설이 2020년대에 가속화될 것이다. 정부와 카운슬들은 더 많은 건설이 이루어지도록 도시계획 규정을 변경하고 있지만 진행속도가 늦춰져 왔다.

 

개발업자, 건축사, 건축업자들은 신규 구입자들을 끌어들일 혁신적인 중밀도 주택을 건설하고 있는데 주택건설 규모를 확대하면 건설비용을 낮출 수 있을 것이다. CBD 안팎의 토지 제한으로 개발업체들은 교외지역에 건설하기 위해 도시 중심지 너머를 바라보아야 할 것이다.

 

단독주택은 토지가격 상승, 가족의 축소, 환경문제로 인해 좀 더 소형화될지 모른다. 하우스 평균 면적은 2019년에 17년만의 최저수준으로 떨어졌지만 30년 전에 비해서는 여전히 25% 더 크다.

에너지 효율 높은 온난한 기후 맞춤형 주택

다음 10년 동안에는 온난한 기후에 더 잘 맞춰진 에너지 효율이 높은 주택들이 더 많이 세워질 것이다. 소비자들은 에너지효율이 높고 잘 설계되고 지혜롭게 방향을 잡은 건축물을 요구할 것이다.

 

각 정부들은 건축표준을 변경할 것 같다. 2019년 5월 새로운 전국건설규정이 채택됐으나 에너지효율 요구조건은 달라지지 않아 기후 온난화에도 불구하고 여전히 남아 있는 단독주택에는 "6스타" 최저기준이 적용된다. 또 아파트 결함, 인화성 외장재 재난, 2019년 산불에 대한 대응으로 건축기준도 바뀔지 모른다.

 

세입자들이 정치적 파워를 더 갖게 된다면 에너지 효율과 냉난방에 대해 임대주들이 더 높은 최저기준을 충족시키도록 의무화될지 모른다.

세입자들, 더 강력한 정치적 집단 된다.

 

세입자수의 증가는 세입자들을 더욱 강력한 유권자 집단으로 만들어 주택임대차법이 세입자에게 보다 유리하게 변경되도록 하는 결과를 가져올 것이다. 

 

개인 임대주로부터 집을 임차하고 있는 가구의 비율은 수십년 동안 상승추세를 보여 왔다. 1994년에는 개인 임대주택 세입자 가구의 비율이 18.4%였으나 2017년에는 27.1%로 증가했다. 2020년대에도 이런 추세가 계속되면 2030년에는 31.5%에 이를 것이다.

 

세입자 증가는 젊은층과 중년층에 두드러지게 많다. 가격상승이 이러한 추세를 추동하는 주요 요인이겠지만 늦은 결혼과 추가 학업 등의 사회적 변화도 일부 요인으로 작용하고 있다.

 

연령층별 개인임대주택 세입자 비율

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 연도 / 15-24세/ 25-34세/ 35-44세/ 45-54세/ 55-64세/ 65+

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1997-98/ 69% / 40% / 22% / 12% / 8% /5%

2007-08/ 78% / 50% / 27% / 17% / 11% / 7%

2017-18/ 78% / 57% / 33% / 22% / 16% /9%

2027-28*/ 84% / 66% / 38% / 26% / 19% / 11%

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(호주통계청 자료, 2027-28*은 추계치) 

 

중년층의 세입자가구 증가는 이제 더 많은 사람들이 장기세입자임을 의미한다. 주택임차는 일반적으로 주택구입의 디딤돌로 여겨겨 왔기 때문에 이는 큰 사회적 변화이다.(대부분의 세입자들은 주택을 감당할 여유가 있을 때 자택을 소유하기를 원한다.)

 

세입자수는 새로운 임대주의 수보다 더 많이 늘어날 것 같다. 많은 신규 임대부동산은 기존 임대주들이 소유할 가능성이 있다. 임대주택 건설사업과 같은 기관 임대주들도 임대주택 소유지분이 증가할 것 같다.

 

세입자 증가에 따라 세입자들이 더 큰 정치적 영향력을 갖게 될 것이다. 장기세입자 역시 세입자의 조건을 개선하는 데 훨씬 더 열정적으로 나설 것 같다. 나이가 들면서 정치적으로 더 관여함에 따라 정치적 목소리가 더 커질 것이다.(최근 추세가 이어지면 2020년대 말에는 35-44세 연령층 가운데 세입자가 거의 40%에 이를 것이다.)

 

노년층 세입자 집단이 커지면서 이들의 영향으로 정부가 패밀리홈의 가치 일부를 노령연금 자산테스트에 포함시키게 될지 모른다. 현재의 규정은 일부 세입자 연금수급자가 연금 최고액을 받지 못하는데도 자산이 많은 주택소유주들이 연금 최고액을 받을 수 있기 때문에 불평등을 야기할 수 있다.

 

베이비붐 세대 고령화 따른 신규주택 필요

고령화되는 베이비붐 세대의 주택 수요가 호주의 주택물량에 변화를 가져올 것이다.

 

베이비붐 세대의 최고령자는 2020년대말에 80대 중반이 되고 최연소자는 은퇴연령이 된다. 많은 베이비붐 세대 연장자들이 2020년대말에는 주택 노인케어를 더 많이 필요로 할 것이다. 노인케어 금융공사 추산에 따르면 2017년부터 10년간 노인케어 수요에 부응하기 위해서는 7만6000곳의 신규주택 노인케어가 필요하게 된다.

 

시니어들이 더 오랫동안 독립적으로 살 수 있도록 기존주택의 개수뿐 아니라 신규주택 건설도 필요할 것이다. 이러한 신규주택은 층계가 거의 없거나 승강기가 갖춰지고 접근 가능한 욕실, 사람의 손길이 덜 가는 정원 등이 딸린 타운하우스와 유닛들로 건설될 수 있다. 은퇴자 거주지 근처에 이러한 주택 건설이 가능하도록 도시계획규정이 변경될 필요가 있을 것이다.

 

정부는 은퇴자들이 자택을 다운사이징하려는 의욕을 꺾지 않도록 인지세 폐지, 노령연금 자산테스트에 자택가치 일부 포함, 도시계획규정 변경 등 개혁을 할 필요가 있을 것이다.