모기지 차입자들이 이를 상환해나갈 수 있을까
모기지 차입자들이 이를 상환해나갈 수 있을까
대부분 집 잃지 않겠지만 쉽지 않아 추가지원 필요
코로나19 팬데믹을 늦추기 위해 필요한 각종 봉쇄조치로 인한 경기침체가 많은 사람들의 실직과 폐업 및 근로시간 단축을 가져올 것이다.
많은 사람들이 직면하고 있는 상당한 수입감소가 자택에 모기지를 안고 있는 호주인 가구 37% 가운데 많은 가구에 도전을 주는 삶을 안겨줄 것이다.
이러한 경기침체 중에 사람들이 모기지를 갚아나가 자기 집을 계속 소유할 수 있을지는 많은 가구들의 최대 우려 사항일 것이다.
은행들은 일자리를 잃는 차입자에게 모기지 상환을 연기시켜 줄 것이다
은행들은 위기 중에 모기지 상환 연기를 약속해 왔다. 이는 수입이 크게 줄어드는 가구들에 크나큰 안심이 될 것이다. 이는 융자 채무를 불이행하기 십상인 많은 차입자들이 자택을 유지할 수 있게 될 것임을 의미한다.
은행들의 이러한 결정은 사회의 환영을 받을 것이지만 은행들에도 이익이 된다. 은행은 부동산시장이 약세일 때 많은 차입자들에 대한 부동산 압류를 원치 않는다. 강제매각은 가격을 더욱 떨어뜨려 은행이 빚을 다 회수하지 못하기 쉽다. 이는 특히 역자산(negative equity) 상태의 차입자에게 더욱 그렇다.
모기지 상환 연기는 많은 가구들이 이용할 것 같으나 비용이 안 드는 것은 아니다. 상환을 연기하는 사람들은 이자가 융자에 "자본화"될 것이기 때문에 융자의 전 상환기간에 걸쳐 더 많은 돈을 지불하게 된다. 이미 모기지 상환이 체납돼 있거나 상환 연기를 요청한 사람은 추가 연기 자격이 없을지 모른다. 상환을 연기하는 차입자들의 신용점수도 부정적 영향을 받을지 모른다.
은행은 모든 고객들이 융자상환을 무기한 연기하도록 허용하지는 않을 것이다. 현재 메이저 은행들은 연기기간을 최장 6개월이라고 말하고 있으나 이는 경기침체가 오래 끌면서 사람들의 직장복귀가 안 된다면 충분히 긴 시간은 아닐지 모른다.
코로나19 사태 이전에 모기지 상황은 어떠했나?
모기지 상환이 체납돼 있거나 역자산 상태에 있는 가구들은 매우 적다. 대부분의 가구들이 모기지를 납기내에 상환하고 있으나 소수의 차입자들이 체납하고 있다. 2020년 1월 현재 차입자의 0.8%가 주택융자 상환에 90일 이상 뒤처지고 있다.
이는 전체 차입자 중 작은 부분이지만 4년전의 0.5% 미만에서 증가한 것이다. 증가분의 대부분은 경제가 광산붐의 종료로 큰 타격을 받은 서호주와 노던테리토리의 체납자 증가에 따른 것이다. 서호주에서는 90일 이상의 체납이 2019년 중반에 1.7%였다.
가구들은 융자상환을 충분히 이행할 수 있을지 모르지만 소유주택의 가치가 떨어지면 역자산이 될지 모른다. 이는 담보주택의 가격보다 모기지로 빚진 돈이 더 많은 것을 의미한다. 현재 체납되고 있는 융자의 작은 부분만이 역자산 상태에 있다.
중앙은행 연구에 따르면 작년 이맘때는 차입자가 2%가 역자산 상태였다. 역자산 이슈는 근년에 부동산가격이 크게 하락한 서호주와 노던테리토리에서 가장 큰 문제가 되고 있다. 이들 두 지역이 역자산 상태에 있는 모든 차입자의 거의 60%를 차지하고 있다.
역자산은 가구와 은행에 모두 문제를 일으킨다. 가구의 경우는 집을 팔아도 은행빚이 남아 이사할 의욕을 꺾고 가계지출을 억제하며 강제매각을 해도 모기지를 다 갚지 못한다는 뜻이다. 수입감소를 겪는 역자산 차입자들이 채무불이행 가능성이 높다. 역자산 상태에서는 재융자를 받는 것이 더 어렵다. 은행측에는 역자산이 사람들이 모기지를 상환할 수 없다면 잠재적으로 대출손실을
의미하게 된다.
앞으로 경제가 침체되면서 가격이 떨어지면 역자산 상태의 가구 비율이 늘어나기 쉽다. 이는 모기지를 상환할 수 없는 가구들의 경우 부동산압류가 훨씬 더 값비싼 대가를 치르게 됨을 의미할 것이다.
많은 저소득 가구들이 모기지 스트레스를 받고 있으며 저축은 거의 없다
저소득의 모기지 차입자 중 41% 이상이 모기지 스트레스를 겪고 있다. 이는 소득의 30% 이상을 모기지 상환에 지출한다는 것을 의미한다. 저소득 가구의 거의 15%가 소득의 50% 이상을 모기지 상환에 지출하고 있다. 가구 전체에 대해서는 18.6%가 모기지 스트레스를 겪고 있다.
대규모 고용손실이 있고 사람들의 근로시간이 줄어든다면 모기지 스트레스를 겪는 사람들의 비율이 상당히 늘어날 것이다.
일부 사람들은 모기지 상환만 겨우 이행하고 있으며 많은 저소득자들은 최소한의 저축금만 갖고 있다
많은 가구들이 저금리를 이용해 모기지 상환에 큰 완충지대를 구축해 왔다. 중앙은행 분석에 따르면 전체적으로 모기지 상환 선납분이 2년6개월치의 모기지 상환액에 해당된다. 일부 가구들은 큰 완충지대를 두고 있어 단기간의 실직이나 수입감소는 이슈가 되지 않는다. 모기지 차입자의 거의 3분의 1이 모기지 상환에 2년 이상 앞서가고 있으며 추가로 13%는 최소 6개월 앞서있다.
그러나 많은 가구들이 모기지 상환을 이행하느라 어려움을 겪고 있다. 모기지를 납기에 맞춰 상환하거나 방금 대출을 받은(모기지 상환 완충지대를 구축할 시간을 갖지 못한) 차입자들이 12%정도 된다.
모기지 상환에 어려움을 겪는 가구들은 곤경을 헤쳐나갈 수 있는 상당한 저금을 갖고 있을 가능성이 희박하다. 그래튼 연구소 분석에 따르면 근로자 가구의 약 10%가 저축금 90불 미만이며 절반의 가구가 은행에 7000불 미만의 잔고를 갖고 있다.
정부 지원이 도움이 될 것이나 저축을 하지 않은 사람들에게는 힘겨운 분투가 될 것이다
정부는 고용손실과 근로시간 축소에 직면하는 가구들을 돕기 위한 종합지원대책을 발표했다. 지금까지 발표된 조치들은 많은 가구들이 난국을 헤쳐나가도록 도와줄 것이지만 특히 경기침체를 몰고 오는 사회적 거리 두기 조치가 여러 달 계속된다면 그게 쉽지 않을 것이다.
수입이 줄어드는 많은 사람들이 은행에 모기지 상환연기를 요청하기보다 계속해서 상환해 나가기를 원할 것이다. 저금리가 상환액을 줄여 도움이 되겠지만 그래도 힘겨운 분투가 될 것이다.
일례로 코로나 사태 이전에 세전소득으로 주당 2000불을 벌면서 최소한의 저축에 모기지 완충지대를 두지 않은 맞벌이 가정을 생각해 보자.
이 가구가 상환기간 30년, 금리 3%의 40만불짜리 원리금 상환 모기지를 갖고 있다면 이들의 주당 상환액은 389불이다. 따라서 모기지 상환액이 가계소득의 19%이다. 60만불짜리 모기지일 경우에는 주당 상환액이 583불로 가계소득의 29%이다.
이제 두 사람이 직장도 잃고 구직수당과 코로나 보충금을 받는다고 하자. 주당 가계소득은 약 1060불로 떨어질 것이다. 모기지 부담이 40만불짜리 모기지에 대해서는 37%, 60만불 모기지에 대해서는 55%로 늘어나 가구들이 극심한 모기지 스트레스를 받게 될 것임을 의미한다.(모기지 부담 증가는 세후소득을 이용하면 더 작아지게 된다.) 게다가 코로나 보충금 지급은 4월27일까지는
시작되지 않을 것이기 때문에 다음 달에 모기지 부담이 상당히 더 커질 것이다.
정부 지원조치로 대부분의 사람들이 집을 잃지 않을 것이나 쉽지는 않을 것이다
은행들의 모기지 상환 연기 발표이 따라 모기지를 안고 있는 대부분의 호주인 가구들은 소득이 상당히 줄어들어도 집을 잃지 않고 경기침체를 헤쳐나갈 수 있을 것이다.
그러나 가구들은 가능한 한 모기지를 계속 갚아나가기를 원할 것이다. 정부의 지원은 도움이 될 것이나 많은 가구들에는 충분치 않을 것이다.
저축금이나 모기지 완충지대를 두고 있는 가구들은 일자리를 잃거나 근로시간이 줄어들면 이러한 자금에 의존할 것이다. 하지만 많은 가구들, 특히 이번 위기가 닥치기 전에도 어려움에 처해 있었던 가구들은 은행들의 모기지상환 연기에 의존할 필요가 있을 것이다.
정부의 소득지원 조치들이 전례없는 것이지만 비교할 만한 일부 국가에서 제공되는 것에 미치지 못한다. 악화되고 있는 경제 전망에 비추어 정부가 가구들에 대한 추가 지원으로 개입해야 한다.
코로나19 영향으로 부동산 상승세 꺾여
3월 중순 이후 약세..작년 7월 이후 최저폭 상승
호주 전국 8개 주도의 하우스와 유닛을 합친 전체 주택가격이 지난 3월 한 달 동안 0.7% 올라 작년 7월 이후 상승폭이 최저치를 기록했다.
지난 한 달 동안 비록 상승세를 이어갔지만 3월 중반 이후에는 자신감이 침체되고 사회적 거리 두기가 시행되면서 상승세가 약화되었다.
코어로직 리서치 책임자 팀 롤리스 씨는 "우리가 전례없는 불확실성의 시대에 접어들어 가구의 자신감에 더욱 영향을 미치고 거의 30년만에 처음으로 경기후퇴에 빠져들 것 같다"며 "주택시장도 전반적인 경제약화에 영향을 받을 것이나 영향의 정도는 매우 불확실한 상태로 남아 있다"고 말했다.
그는 "이전 위기의 일시적인 성격과 전례없는 정부 경기부양조치, 곤경에 처한 차입자들에 대한 대출기관들의 관대함, 기록적인 저금리에 비추어 매매활동은 영향을 받아도 주택가치는 더 잘 보호될 것 같다"고 말했다.
그는 이번 위기가 오래 갈수록 주택가치에 대한 하방위험이 커질 것이라고 내다봤다.
2020년 3월 하우스 가격 동향
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주도 / 3월 / 분기 / 연간 / 중간가격
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시드니 / 1.1% / 4.4% / 14.5% /1,020,849
멜번 / 0.4% / 3.2% / 12.5% / 819,611
브리스번 / 0.7% / 2.0% / 3.5% / 557,714
애들레이드/ 0.2% / 0.5% / 0.9% / 474,425
퍼스 / 0.6% / 0.9% / -3.1% / 461,845
호바트 / 0.6% / 2.4% / 5.1% / 513,325
다윈 / 1.9% / 3.0% / -5.4% / 473,479
캔버라 / 0.7% / 1.9% / 5.6% / 702,173
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8개주도 / 0.7% / 3.1% / 9.1% / 676,067
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2020년 3월 유닛 가격 동향
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주도 / 3월 / 분기 / 연간 / 중간가격
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시드니 / 1.1% / 2.9% / 9.8% / 770,469
멜번 / 0.4% / 2.2% /11.0% / 589,042
브리스번 / 0.1% / -0.2% / 1.3% / 386,427
애들레이드/ 0.7% / 1.4% / 1.3% / 330,192
퍼스 / -0.3% / 1.1% /-3.2% / 356,868
호바트 / -3.3% / -2.3% / 0.7% / 397,409
다윈 / 2.2% / -3.7% / -5.5% / 273,202
캔버라 / 0.1% / 0.7% / 1.4% / 443,468
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8개주도 / 0.7% / 2.2% / 8.3% / 582,506
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전국 각 주도별 주택가격 변동
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주도 / 12개월 / 5년 / 정점 이후
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시드니 / 13.0% / 23.6% / -2.7%
멜번 / 12.0% / 31.1% / 현재
브리스번 / 3.1% / 10.1% / 현재
애들레이드/ 0.9% / 11.1% / 현재
퍼스 / -3.1% / -18.7% / -20.7%
호바트 / 4.2% / 44.9% / 현재
다윈 / -5.4% / -28.7% / -31.4%
캔버라 / 4.7% / 22.7% / 현재
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8개 주도 / 8.9% / 17.9% / -1.2%
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주도 지역별 연간 변동률 톱10
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지역 / 연간 변동률
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멜번-이너이스트 / 19.8%
시드니-라이드 / 19.8%
시드니-이너웨스트/ 18.1%
시드니-버큼힐스.혹스베리 / 17.3%
멜번-이너사우스 / 14.6%
시드니-노던비치스/ 14.6%
시드니-시티.이너사우스/14.4%
시드니-노스시드니.혼스비/14.2%
멜번-이너시티 / 13.3%
시드니-이너사우스웨스트/13.2
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입스위치 / 1.4%
에들레이드-웨스트/ 0.7%
애들레이드-센트럴&힐스/-0.2%
퍼스-이너시티 / -1.3%
퍼스-노스이스트 / -2.9%
퍼스-사우스이스트/ -3.4%
퍼스-노스웨스트 / -3.6%
퍼스-사우스웨스트/ -3.8%
만두라 / -4.9%
다윈 / -5.4%
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(이상 코어로직 자료)
